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因消防不过关等原因会所停业,房东租户对簿公堂争是非

2019-10-19 22:23  来源:平安广西网  责任编辑:郭莎莎
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因消防不过关等原因会所停业,租户未交租金——

房东及租户互诉对簿公堂争是非

广西壮族自治区融水苗族自治县的谭司棋(化名)租赁银行的房屋经营娱乐会所。因消防不过关等原因,会所被有关部门要求整改,停止营业。此后,银行将谭司棋诉至法院,要求其退房并支付租金、违约金。谭司棋称,一年多前银行对房屋进行拆改,才导致会所消防不过关、被迫停业,遂向法院提起反诉。经柳州市两级法院审理,不久前,这起房屋租赁合同纠纷尘埃落定。

会所被迫停业

2012年11月19日,融水县的谭司棋租下该县一家银行一栋楼房的二层、三层房屋,用于经营娱乐会所。双方签订房屋租赁合同,约定:“租期自2013年3月1日至2016年2月28日,每月租金9600元,每月5日至10日交当月租金。如拖延交纳租金,按欠交租金总额收取每日千分之十的违约金。谭司棋如不支付或不按照约定支付租金达2个月,银行有权解除合同收回房屋。”

因经营需要,谭司棋在二层安装了自动喷淋系统并通过安装检测。而此前,2012年8月,银行为恢复设置营业机构,对楼房原出入通道进行拆改,并对一楼营业厅进行装修,拆改出入通道时,迁移原供水管道并更换加压泵。

2014年2月6日,经检测公司抽查,融水县消防大队以谭司棋经营的会所室内消防栓和自动喷水灭火系统、器材、消防安全标志未保持完好有效为由,下发重大火灾隐患整改通知。由于会所没有依法取得营业执照,工商等部门也对会所发出整改通知书、责令改正通知书等。此后,会所停止营业。

银行起诉租户

从2014年3月起,谭司棋逾期不交租金。银行诉至融水县人民法院,请求法院判令解除银行与谭司棋签订的合同,谭司棋清空交还房屋并支付2014年3月至2015年7月的房租16万余元、违约金39万余元。

2016年9月8日,银行向融水县法院提交先予执行申请书。法院作出裁定,要求谭司棋搬离房屋。裁定执行完毕后,谭司棋尚有部分设备未撤走。

谭司棋辩称,银行拆改通道,没有为他恢复自动加压供水系统,导致会所的自动灭火系统失效,无法通过消防检查,无法正常营业。于是,他向融水县法院提起反诉,请求法院判令银行赔偿其30万元损失。

一审租户败诉

经审理,融水县法院认为,根据我国合同法第93条第2款的规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。2014年3月后谭司棋不再支付租金,超过双方约定的不支付或不按约定支付租金达2个月的解除合同的期限,双方解除合同的条件已成就。合同法第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿。”谭司棋仍有部分设备尚未搬离,对于银行要求其清空房屋、交还房屋的诉讼请求,予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。谭司棋不履行合同约定的支付租金义务,构成违约,应承担违约责任。但是银行主张的违约金过高,法院认定4万余元为宜。

融水县法院指出,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。谭司棋认为银行拆改通道没有为其恢复自动加压供水系统,导致会所的自动灭火系统失效,但不能举证证明会所的自动灭火系统在银行拆改前是否安装有自动加压供水系统。检测公司对自动喷水灭火系统进行检测的时间,与谭司棋主张的银行拆改通道的时间相距较远,无法确认自动喷水灭火系统失效的原因。法院对谭司棋主张不予支持。

融水县法院作出一审判决:解除双方签订的合同;谭司棋清空房屋;谭司棋支付房租16万余元、违约金4万余元。

二审维持原判

“在银行拆改前,消防部门多次检查会所自动喷淋系统,喷淋系统都没出现失常。”谭司棋不服一审判决,今年1月向柳州市中级人民法院提起上诉,请求中院改判银行赔偿其损失30万元。

银行辩称,银行聘请专业公司实施拆改工程,2012年10月完成施工,同年12月通过消防部门抽查验收合格。工程没有变更会所原有的消防系统,不影响会所原供水系统的供水。2014年会所被相关部门责令停业整改,是因为其自身经营管理违反相关行政法规,而不仅仅是消防系统不合格。会所停业整顿与银行拆改上水系统、更换加压泵无关。

柳州市中院审理后认为,双方当事人签订合同,是双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。现双方对于合同解除及返还房屋均无异议且已实际返还房屋,合同终止。由于谭司棋未按约定交纳2014年3月至2015年7月的租金,构成违约,银行有权解除合同,收回房屋。

柳州市中院指出,谭司棋不能提供证据证明由于银行的拆改行为导致会所自动喷淋灭火系统失效以及会所消防系统设施不完备是由于银行的原因造成的。根据我国消防法第16条的规定,机关、团体、企业、事业等单位应当按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材,设置消防安全标志并定期组织检验、维修,确保完好有效,对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测,确保完好有效。作为娱乐场所、公众聚集场所的经营者和房屋使用者,谭司棋依法有对其租赁场地内设置的消防系统是否有效及消防设施是否完备进行自行检查的义务。银行的拆改工程已在2012年完成并验收合格,谭司棋被责令整改的时间是2014年1月,在银行完成拆改工程后一年多的时间里他没有提出异议或反映消防系统失效。谭司棋被暂停经营,还有未依法取得营业执照从事经营活动、消防设施不全及未设置火灾自动报警系统、报警阀等诸多原因,这些均无法归责于银行。谭司棋主张银行应对其租赁场地内从事娱乐经营的消防系统有效使用及完备承担法定义务,没有法律依据。

不久前,柳州市中院作出“驳回上诉,维持原判”的终审判决。(赖隽群)

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