重阳节来临之际

北京市房山法院长阳人民法庭、院团委

携手“京法巡回讲堂”“普法巴士”

走进长阳镇小康之家养老照料中心

开展

“敬老爱老法暖重阳”

专题普法活动

活动中，长阳人民法庭法官助理何育龙以“民法典守护美丽黄昏”为主题，向现场20名老人讲解了民法典中关于居住权及遗嘱方面的法律规定。

在普法讲座结束后，长阳人民法庭干警和团委委员们为现场咨询的老年人们答疑解惑。同时，向听讲座的老年人们戴上象征温暖与关爱的红色围巾，祝愿他们幸福安康，度过一个美好温暖的重阳节。

案例

80岁的程老太与老伴奋斗一生购得三处住房。2013年，老伴去世后，程老太与三个子女在居委会的见证下签订协议，约定其中两套住房归两个儿子所有，剩余一套由程老太自己所有，待去世后由女儿王女士继承。

随后，程老太又为女儿书写赠与书，将名下所有的那套住房赠与女儿，但同时约定居住在该房屋内直至百年。此后，程老太与女儿共同生活居住在房屋内。

一年后，女儿以换房为由将该套房屋出售，所获房款140万元由女儿持有。随后的六年多时间里，女儿带着程老太到处租房居住，没有安定的住所。

2020年年底，租房合同到期后，程老太因租住条件不好不再与女儿共同居住。

于是，80岁的程老太将女儿王女士起诉至法院，要求女儿按月租金2500元的标准，给付5年的租金共计15万元，5年之后的租金另行起诉主张。

被告王女士认为，母亲已将房屋赠与自己，自己有权利卖房；卖房所得的140万元款项也用于这些年与母亲日常租房及其他生活开销，手上没有结余。王女士同意给程老太租赁一间有厨房、卫生间和卧室的公寓，但是不同意给付租金。

法院认为，程老太将房屋赠与女儿，同时附加义务为长期居住在房屋内直至百年，即程老太在将房屋赠与给女儿的同时保留了居住的权利。现房屋已经出售，程老太关于居住的权利无法再通过涉案房屋予以保障，客观上也无法要求女儿按照赠与书所附义务履行。

但无论从赠与合同的履行角度，或从老年人权益保护的角度，程老太的居住权益均应当依法予以保护。

现女儿同意为程老太租赁房屋，不同意给付租金，但从保护老年人权益角度考虑，给付租金的方式对程老太而言更为便利、稳妥，且更易履行。

所以，在原有房屋被出卖后，程老太要求女儿给付租金以保证其居住的诉讼请求具有事实和法律依据，法院应予以支持。

关于具体租金的数额，法院根据老人和女儿的陈述、参考周边市场的租金价格酌情确定为每月1900元。考虑到程老太的年龄、身体条件，本着为当事人减少诉累的原则，同时兼顾未来情况的不确定性，酌情确定在本案中暂且支持3年的租金，3年之后若程老太仍存在居住需求，可另行解决。

民法典知识点一

联系民法典，程老太的权益如果不停留于附义务的赠予合同，而是依据这个赠与，签订居住权合同，同时进行登记，老太太的居住权会更有保障。

民法典第三百六十六条的规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

这里“他人的住宅”，在我们的案例中就是老太太赠与给女儿的房屋，权益内容就是“占有、使用”房屋，满足生活居住的需要。

居住权是民法典中的新制度，要注意两个规则：第一个就是要有书面合同，第二个就是要进行登记。

书面形式的合同，不一定是专门的合同，本案中赠与合同的相关义务条款，也可以解释为居住权合同的内容。也就是说老太太与她的女儿签订的合同其实是一个混合合同，不仅包括赠与合同，还包括居住权合同。

那么为什么程老太不能主张居住权呢？这就涉及到登记的问题。居住权自登记时设立，光有合同是不行的，登记了才具有公示公信力，才能对抗购房人，让购房人望而却步。

民法典知识点二

本案中程老太面对的处理房产的问题，很多人都会遇到，而遗嘱是我们常用的解决办法。

立遗嘱是一种法律行为，就是处理遗产或者其他事务，在生前是不发生法律效力的，在死亡时才发生法律效力。

民法典第一千一百三十三条规定：自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。

遗嘱的范围是法定继承人，是不受法定继承的顺序限制的。

第一千一百三十五条规定：代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。

第一千一百三十六条规定：打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。

实践中，代书遗嘱和打印遗嘱应用较为普遍。二者具有相似性也有很多区别，其中一个就是打印遗嘱要求每一页签名，注明年、月、日。他们共同的一点就是要有两个以上的见证人。

对于见证人，民法典第一千一百四十条规定下列人员不能作为遗嘱见证人：

（一）无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人；

（二）继承人、受遗赠人；

（三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。

现实中，有大量案件是因为见证人不合法而遗嘱无效。

民法典第一千一百四十二条规定：遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。

立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。

立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。

过去，法律赋予公证遗嘱优先效力。为了尊重老人的真实意思表示，民法典对这个规则进行了修改，以最后的遗嘱为准。并且还明确规定了，遗嘱人可以撤回、变更遗嘱，也可以通过行为来表示。这是因为遗嘱是一个法律行为，同样也可以适用法律行为的一般规则。